Kiedy gmina może rozwiązać umowę o użytkowanie wieczyste?
publikacja: 2013-05-18, sekcja: prawo cywilneSąd Najwyższy wielokrotnie podkreślał, że skorzystanie z prawa rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste możliwe jest jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy mamy do czynienia z "ewidentnym, rażącym i niczym nieusprawiedliwionym naruszeniem sposobu korzystania z nieruchomości określonego przez strony w umowie" (por. wyrok SN z dnia 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10). Przyjmuje się, że odpowiedzialność użytkownika wieczystego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania może mieć miejsce wówczas, gdy owo niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania zależne jest od okoliczności leżących po stronie użytkownika wieczystego. Nie ma bowiem dostatecznych podstaw prawnych, aby stwierdzić, że użytkownik wieczysty odpowiada na zasadzie ryzyka i ponosi negatywne skutki niezagospodarowania gruntu w terminie niezależnie od przyczyn niedochowania terminu. Wydaje się, że skorzystanie przez właściciela z prawa żądania rozwiązania umowy użytkowania wieczystego, w sytuacji, gdy nieruchomość zostaje zagospodarowana w sposób niezgodny z miejscowym planem, a niezgodny z umową, mogłoby być oceniane w kategoriach nadużycia prawa.
Użytkownik wieczysty nie wywiązał się z obowiązku, który na siebie przyjął.
W stosunku do art. 26 poprzedniej ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, obecna ustawa o gospodarce nieruchomościami nie rozszerza w porównaniu z art. 240 k.c. przyczyn mogących być podstawą rozwiązania umowy o "nieutrzymywanie w należytym stanie budynków i urządzeń oddanych w użytkowanie wieczyste łącznie z gruntem". Jest to prawidłowe rozwiązanie, budynki i urządzenia bowiem ulegają sprzedaży i stanowią odrębny przedmiot własności użytkownika wieczystego (por. Stanisław Rudnicki, Komentarz do Kodeksu cywilnego, księga druga, Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. 5, s. 415). Jeśli zatem w umowie z właścicielem gruntu jego pierwszy użytkownik wieczysty przyjął na siebie obowiązek wykonania - w bliżej nieokreślonym terminie - remontu budynku stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności, a ani on ani jego następcy prawni z tego obowiązku się nie wywiązali, to nie stanowi to podstawy do rozwiązania umowy użytkowania wieczystego.
Sposób korzystania z gruntu
Dodatkowo przedmiotowa umowa użytkowania wieczystego nie określa sposobu korzystania z gruntu. W tym zakresie - tak Sąd Okręgowy - nie może być wystarczające wskazanie przeznaczenia gruntu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Brak więc określenia w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste sposobu korzystania z niego wyłącza możliwość rozwiązania takiej umowy, gdyż nie ma przesłanek do stwierdzenia, że faktyczne korzystanie z gruntu pozostaje w jakiejkolwiek, a tym bardziej w oczywistej, sprzeczności z przeznaczeniem określonym w umowie. Przepisy art. 33 ust. 3 u.g.n. i art. 240 k.c. normują jedynie niewłaściwy sposób korzystania z samego gruntu, nie odnoszą się zaś do posadowionego na nim budynku. Poza tym, rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego mogłoby nastąpić jedynie z przyczyn zależnych od użytkowników wieczystych, a ci w przedmiotowej sprawie - i - kupili grunt z rozebranym już budynkiem, przez co nie można im zarzucać, na uzasadnienie żądania rozwiązania umowy, braku dbałości o ten budynek. Orzeczenie Sądu Apelacyjnego uzasadniają przepisy art. 385 i art. 397 § 2 k.p.c.
-----
Zapraszamy do przeczytania innych artykułów z sekcji prawo cywilne oraz kontaktu z naszymi prawnikami.
Kancelaria świadczy także porady prawne przez Internet, zapraszamy do wypełnienia bezpłatnego formularza wyceny usługi.
