Umowa dożywocia
publikacja: 2013-10-27, sekcja: spadki i dziedziczenieDzięki umowie dożywocia uregulowanej w artykule 908 kodeksu cywilnego, osoba będąca właścicielem nieruchomości w zamian za przeniesienie tego prawa na nabywcę, może zapewnić sobie dożywotnie utrzymanie i opiekę. Instytucja ta jest wykorzystywana w naszym porządku prawnym coraz częściej, gdyż osoby starsze, samotne czy schorowane, zawierają umowę dożywocia zamiast np. umowy darowizny, która nie zakłada obowiązku świadczenia wzajemnego.
Istotą tej umowy jest zgodne oświadczenie woli stron - zbywcy (dożywotnika), który zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości na nabywcę oraz nabywcy, który zobowiązuje się w zamian zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Przepis precyzuje, że w braku odmiennej umowy, nabywca (zobowiązany) powinien przyjąć zbywcę (uprawnionego) jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Ograniczeniem jakie obowiązuje w przypadku tej umowy jest stosunek bliskości, który musi istnieć między dożywotnikiem a nabywcą nieruchomości. Ponieważ jednak brak jest definicji legalnej osoby bliskiej, przyjmuje się, że do kręgu osób bliskich, obok rodziny i krewnych, można również zaliczyć osoby niezwiązane żadnymi więzami rodzinnymi, jednak pozostające ze sobą w bliskich stosunkach, np. konkubina. Nie bez znaczenia pozostaje również fakt, że zbywcą nieruchomości, tj. dożywotnikiem, musi być osoba fizyczna, gdyż w przypadku osoby prawnej, nie może być mowy o potrzebie dożywotniego utrzymania czy stosunku bliskości z zobowiązanym.
Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego - pod rygorem nieważności - ponieważ zawiera zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 kc). Dzięki orzecznictwu wiadomo również, że przedmiotem zbycia w drodze umowy dożywocia może być nie tylko cała nieruchomość, ale również udział we współwłasności nieruchomości.
Kontrowersje budzi fakt nałożenia na dożywotnika obowiązku zapłacenia 19% podatku dochodowego (zgodnie z wyrokiem NSA z dnia 10 lipca 2012 r. sygn. akt II FSK 2625/10) w przypadku zbycia własności nieruchomości w ramach umowy dożywocia. Sąd orzekł bowiem, że tego rodzaju umowy, powinno rozliczać się tak samo jak dochody ze sprzedaży nieruchomości, gdyż wskutek zbycia po stronie dożywotnika powstaje przychód, którym według Sądu jest wartość rynkowa nieruchomości. Stanowisko NSA budzi kontrowersje również dlatego, że do tej pory sądy wojewódzkie orzekały, iż zbycie nieruchomości w drodze umowy dożywocia związane jest z powstaniem bliżej nieokreślonego przychodu po stronie zbywcy i nie można takiej umowy opodatkować. NSA doprecyzował swoje stanowisko w tej kwestii w wyroku z dnia 06 czerwca 2013 (sygn. II FSK 1967/11) orzekając, iż ten, kto przed upływem 5 lat od nabycia nieruchomości, chce ją oddać najbliższym w zamian za opiekę w ramach umowy dożywocia, musi zapłacić podatek dochodowy, wyjaśniając ponadto, że umowę dożywocia można uznać za umowę odpłatną, skoro w zamian za zbycie nieruchomości były właściciel otrzyma określone świadczenia, które da się wycenić i które równoważą cenę nieruchomości.
Wielu ludzi korzysta z tej instytucji również po to, aby uniknąć sporów między spadkobiercami po swojej śmierci. Kodeks cywilny dopuszcza również sytuację, w której dożywotnik i zobowiązany nie mogę bądź nie chcą dłużej utrzymywać bliskich stosunków, pomimo, że umowa dożywocia została już zawarta. Zgodnie z art. 913 k.c. jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień, a w wypadkach wyjątkowych sąd może nawet na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. W razie jednak ulepszenia nieruchomości osobie zobowiązanej do zwrotu przysługuje roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Jednocześnie powództwo o rozwiązanie umowy dożywocia jest niedopuszczalne, wówczas, gdy nastąpiło zbycie nieruchomości obciążonej dożywociem (wyrok SN z 17 marca 2004 r., II CK 91/03), a zamiast tego zgodnie z art. 914 k.c. dożywotnikowi przysługuje prawo do żądania zamiany umowy dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadająca wartości tego prawa.
Ponieważ prawo dożywocia jest ściśle powiązane z osobą dożywotnika, nie ma możliwości jego zbycia (art. 912 k.c.), a w przypadku gdy zostało ono ustanowione na rzecz kilku osób ulega odpowiedniemu zmniejszeniu w razie śmierci jednej z tych osób (art.911 k.c.).
-----
Zapraszamy do przeczytania innych artykułów z sekcji spadki i dziedziczenie oraz kontaktu z naszymi prawnikami.
Kancelaria świadczy także porady prawne przez Internet, zapraszamy do wypełnienia bezpłatnego formularza wyceny usługi.
